重點摘要

希臘政府於2026年9月宣布新的房地產稅制措施，預計自2027年7月1日起，針對特定第三國人士以自然人名義購買希臘住宅，將房產移轉稅（Property Transfer Tax）基本稅率由目前的3%提高至15%；若加計地方政府徵收的附加費，實際稅負將由目前約3.09%提高至15.45%。

 

新制並非適用所有外國人，也不是所有希臘不動產交易都提高至15%。依希臘政府目前公布的政策細節，主要適用於非希臘、非歐盟／歐洲經濟區（EEA）公民，且不具特定豁免身分的第三國自然人購買住宅。商業不動產、土地等其他類型不動產，以及法人購買，目前均不在這項15%新制的適用範圍內。

 

對台灣投資人而言，如果以台灣籍自然人身分購買希臘住宅，且不具有希臘長期居民等豁免資格，原則上可能成為新制適用對象。這項政策也可能明顯增加透過房地產申請希臘黃金簽證的總投資成本，因此有意於2027年前後投資希臘房地產的申請人，應特別注意最終立法內容及交易完成時間。

 

 

希臘為什麼要將第三國買家的房產移轉稅提高到15%？

2026年9月，希臘總理Kyriakos Mitsotakis於第90屆塞薩洛尼基國際博覽會（Thessaloniki International Fair）宣布，政府決定針對第三國買家購買住宅，提高房產移轉稅。

希臘政府表示，近年來來自歐盟以外國家的海外資金大量進入住宅市場，在部分地區增加房價與住房供應壓力，因此希望透過提高交易成本，降低外部投資需求對當地住宅市場的影響。

值得注意的是，這並不是全面限制外國人購買希臘房產，也不是取消希臘黃金簽證房地產投資管道，而是提高特定買家購買住宅時所負擔的移轉稅。

 

 

現行3.09%將提高至15.45%

依希臘獨立公共收入管理局（AADE）目前規定，購買希臘房地產時，一般房產移轉稅基本稅率為房產應稅價值的3%，並另外對該筆移轉稅課徵3%的地方政府附加費，因此實際負擔約為：

3% × 1.03＝3.09%

 

希臘政府公布的新制度則將符合條件買家的基本移轉稅率提高至15%，因此加計地方政府附加費後約為：

15% × 1.03＝15.45%

 

換句話說，新制上路後，符合條件的第三國住宅買家，其移轉稅負將接近目前的5倍。

 

不同房產金額的稅負差多少？

房產應稅價值	現行約3.09%	新制約15.45%	增加金額
25萬歐元	7,725歐元	38,625歐元	30,900歐元
40萬歐元	12,360歐元	61,800歐元	49,440歐元
80萬歐元	24,720歐元	123,600歐元	98,880歐元

*以上僅計算房產移轉稅及地方政府附加費，尚未包含律師費、公證費、土地登記費、仲介費及其他交易成本*

 

 

哪些人可能適用15%房產移轉稅？

依希臘政府目前公布的政策，新制主要適用於：

第三國自然人購買希臘住宅

包括台灣、中國、美國、加拿大、英國、土耳其、以色列等非歐盟／EEA國家的公民。實際是否適用，仍須視買家是否具有政府規定的豁免身分。

 

 

哪些買家原則上不適用15%新制？

依目前公布內容，主要包括：

1. 希臘公民

希臘國籍人士不受第三國買家新制影響。

2. 歐盟及歐洲經濟區（EEA）公民

歐盟及EEA公民仍適用一般制度。

3. 特定希臘裔人士

包括政策所列的特定海外希臘裔人士。

4. 獲希臘承認的難民

符合相關身分者列於目前公布的豁免類別。

5. 具有希臘長期居民身分的第三國人士

依法取得希臘長期居民（long-term resident）身分者，原則上不適用新的15%稅率。

6. 持有希臘第二代居留許可的人士

符合第二代居留資格者，目前亦列於例外範圍。

 

 

哪些房地產不適用15%新制？

依目前公布的政策，15%新制主要針對住宅（residential property）。

目前不包含：

• 商業不動產
• 辦公室
• 土地
• 建築用地
• 其他非住宅不動產

此外，目前公布的政策針對的是自然人，法人購買不在此次新制適用範圍內。

 

 

台灣買家會受到影響嗎？

台灣並非歐盟或EEA成員國，因此台灣籍人士如果：

• 以自然人名義購買；
• 購買標的是住宅；
• 在新制生效後完成符合課稅條件的交易；
• 不具有長期居民或其他豁免身分；

依目前政策內容，原則上可能適用新的15%基本移轉稅率。

 

 

新制會影響希臘黃金簽證嗎？

黃金簽證投資門檻並"未"因此調高

目前希臘政府並未因本次稅制改革宣布提高黃金簽證投資門檻，但若黃金簽證投資人以自然人名義購買符合新制適用條件的住宅，房產交易成本可能增加。

 

持有黃金簽證是否可以免15%？

目前不能直接這樣認定。黃金簽證屬於投資居留許可，並不等同於歐盟／EEA公民身分，也不能僅因持有黃金簽證就視為具有希臘法規所稱的長期居民資格。是否符合免除15%新稅率的條件，仍須依申請人的實際居留身分及最終法律規定判斷。

 

25萬歐元黃金簽證類別會不會受到影響？

希臘目前部分25萬歐元房地產黃金簽證類別包括：

• 商業用途建築轉為住宅用途
• 特定受保護或歷史建築修復

由於新制主要針對住宅，而部分25萬歐元類別涉及不動產用途轉換，因此究竟應以購入時、用途變更時或最終用途作為稅務認定基準，仍須等待正式法律及相關執行細節。因此，目前不宜直接認定所有25萬歐元黃金簽證投資都適用或都不適用15%稅率。

 

 

現在買希臘房產已經要繳15%嗎？

還不用。截至2026年9月，目前一般房產移轉稅基本稅率仍為3%，加計地方政府附加費後約為3.09%。

 

新的15%基本稅率預定自2027年7月1日起實施。至於已簽署預約合約、支付訂金，但於新制生效前後才完成正式過戶的案件如何認定，仍須留意後續公布的過渡條款。

 

 

希臘2027年房產移轉稅新制常見Q&A

 

 

 

 

 

 

希臘此次房產移轉稅改革，意在遏制非歐盟買家對希臘房產的大規模收購，可能明顯影響第三國自然人購買住宅的整體成本。台灣投資人若計畫透過房地產申請希臘黃金簽證，除了投資金額外，也應同時評估房產類型、買方身分、交易時間及可能產生的房產移轉稅。

 

目前最新官方政策所列的實施日期為2027年7月1日。由於部分過渡規則、黃金簽證特殊投資類別及實際稅務認定方式仍有待正式法規進一步確認，投資人於交易前應以最新法律及主管機關規定為準。

 

 

本文內容係依截至2026年9月可查得之希臘政府公告、法規資訊及公開資料整理，僅供一般資訊參考，不構成法律、稅務、投資或個別移民建議。相關政策目前仍可能因正式立法、施行細則、過渡條款或主管機關後續解釋而有所調整，實際適用稅率、交易認定日期及是否符合豁免資格，仍應以希臘政府正式公布之法規及主管機關最新規定為準

 

 

（資料來源於於Greek City Times和外媒綜合報導）